Gewerbeimmobilien vs. Wohnimmobilien: Wo liegt das größere Potenzial für Kapitalanleger?

Die Entscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien als Kapitalanlage ist eine der wichtigsten, die ein Investor treffen kann. Beide Immobilienarten bieten unterschiedliche Chancen und Risiken, die es zu verstehen gilt, bevor man sich nachhaltig für ein Investment entscheidet.


1. Renditepotenzial 

Gewerbeimmobilien bieten in der Regel höhere Renditen im Vergleich zu Wohnimmobilien. Während Renditen bei Wohnimmobilien meist zwischen 3-5 % pro Jahr liegen, können Gewerbeobjekte 5-8 % oder sogar mehr erzielen. Das liegt unter anderem daran, dass Gewerbemieter oft bereit sind, höhere Mieten zu zahlen, insbesondere wenn die Lage und die Ausstattung optimal sind.

Jedoch können Gewerbeimmobilien auch mehr Koordinationsbedarf mit sich bringen. Die Mietverträge sind meist langfristig (5 bis 10 Jahre), aber der Leerstand zwischen Mietern kann länger dauern und höhere Kosten verursachen. Bei Wohnimmobilien hingegen besteht in vielen Städten eine konstante Nachfrage, was eine Vermietung auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten sicherstellt. 


2. Marktnachfrage und Stabilität

Wohnimmobilien bieten im Allgemeinen eine höhere Marktnachfrage und Stabilität. Wohnraum wird immer benötigt, unabhängig von der wirtschaftlichen Lage. In Ballungszentren, besonders in Großstädten, gibt es oft eine kontinuierliche Nachfrage nach Mietwohnungen. Auch bei finanziellen Krisen können Vermieter meist schnell einen neuen Mieter finden, während Gewerbeflächen in wirtschaftlich schwächeren Zeiten länger leer stehen können.

Gewerbeimmobilien sind stärker von der wirtschaftlichen Entwicklung und dem Geschäftserfolg der Mieter abhängig. In Krisenzeiten oder in wirtschaftlich schwachen Regionen können Büro- oder Einzelhandelsflächen leer bleiben, was für den Investor höhere Risiken mit sich bringt.


3. Managementaufwand

Der Verwaltungsaufwand unterscheidet sich ebenfalls deutlich. Gewerbeimmobilien erfordern oft ein komplexeres Management, da es sich um größere Flächen handelt und individuelle Vereinbarungen zu Mietverträgen und Instandhaltung getroffen werden müssen. Bei Gewerbeobjekten wird meist eine „Triple Net Lease“ verwendet, bei der der Mieter für alle Betriebs-, Steuer- und Instandhaltungskosten aufkommt. Das ist für Investoren vorteilhaft, reduziert aber nicht den Aufwand, geeignete Mieter zu finden und Vertragsverhandlungen zu führen.

Wohnimmobilien hingegen haben oft eine höhere Anzahl an kleineren Mietverträgen, die regelmäßig überwacht und erneuert werden müssen. Zwar gibt es hier mehr Verwaltungsaufgaben, aber sie sind in der Regel standardisierter und weniger komplex als bei Gewerbeimmobilien.


4. Wertsteigerung und Diversifikation

Wohnimmobilien bieten häufig eine stabilere Wertentwicklung. Besonders in begehrten Lagen und bei knapper werdendem Wohnraum ist die langfristige Wertsteigerung in der Regel sicherer. Zudem lassen sich Wohnimmobilien in Krisenzeiten leichter verkaufen, da die Nachfrage nach Wohneigentum oft konstant bleibt.

Gewerbeimmobilien haben ebenfalls ein hohes Potenzial zur Wertsteigerung, insbesondere wenn sich der Standort entwickelt oder sich wirtschaftlich starke Unternehmen als Mieter etablieren. Das Risiko ist jedoch höher, da eine schwankende lokale Wirtschaft oder Änderungen in der Nutzung von Gewerbeflächen (z.B. durch E-Commerce) die Nachfrage und somit die Preise negativ beeinflussen können.


5. Standortwahl und Risiko

Der Standort ist bei beiden Immobilienarten von entscheidender Bedeutung, jedoch spielen bei Gewerbeimmobilien noch zusätzliche Faktoren eine Rolle. Ein Geschäftserfolg hängt oft stark von der Kundenfrequenz und der Infrastruktur vor Ort ab. Gewerbeimmobilien, die an zentralen und gut erreichbaren Standorten liegen, sind deutlich attraktiver für Mieter, aber auch teurer in der Anschaffung.

Bei Wohnimmobilien ist der Standort ebenfalls entscheidend, jedoch oft einfacher zu bewerten. Faktoren wie Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und die allgemeine Attraktivität des Wohnviertels sind klare Indikatoren für die Nachfrage und somit für den zukünftigen Wert einer Immobilie. Während eine ruhige Gegend mit guter Anbindung aber eher zurückhaltender Infrastruktur für eine Wohnimmobilie von Vorteil sein kann, ist diese Lage je nach Gewerbekunde als gewerbliche Immobilie womöglich eher weniger geeignet. 


6. Fazit

Für Kapitalanleger bieten sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien Chancen, doch die Wahl hängt stark von den individuellen Zielen, der Risikobereitschaft und der finanziellen Lage ab. Gewerbeimmobilien bieten höhere Renditen, sind aber risikobehafteter und verlangen mehr Managementaufwand. Wohnimmobilien bieten stabilere Erträge und eine sichere Nachfrage, jedoch oft geringere Renditen.

Eine Diversifikation in beide Bereiche kann für Investoren eine sinnvolle Strategie sein, um die Vorzüge beider Immobilienarten zu nutzen und Risiken zu minimieren. Ein Beratungsgespräch mit einem erfahrenen Immobilienexperten kann helfen, die beste Anlageform basierend auf den persönlichen Zielen zu finden.

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